COMO USAR

O que eu posso guardar em minha vaga de estacionamento?

ALUGUEL DA VAGA

Não tenho carro, posso alugar minha vaga? 

DICAS PARA UTILIZAÇÃO

Dicas simples para não incomodar e não ser incomodado ao estacionar. 

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COMO USAR

A exemplo do que escrevemos em nosso número anterior, a Convenção as vezes coloca os condôminos em “saia justa”, pois o que se pode ou não colocar em sua vaga está geralmente descrito neste documento.

Assim, é preciso ler e interpretar o dispositivo sobre a utilização do estacionamento. Não estando bem claro na Convenção, é importante a normatização no Regimento Interno, mas em havendo a normatização clara, não se pode mudar a regra apenas no Regimento Interno.

Não sei porque aqui não pode, se no condomínio da frente tem várias vagas sendo utilizadas por carro e moto juntos.

- Um morador

Muitas Convenções limitam a utilização da vaga para um veículo de passeio, ou seja, temos dois problemas: O que é um veículo de passeio? Por que limitar a apenas um, se hoje temos veículos compactos que serviriam tranquilamente junto com uma moto, por exemplo?

Aqui deixo um desafio, encontrar fonte segura da definição um veículo de passeio :D

Assim como comentamos na Edição passada, as Convenções são em sua maioria uma sucessão de copia e cola e, talvez, na década de 70, falar que um veículo era de passeio fazia por si só uma grande distinção, mas hoje não faz mais. Como acusar um morador que tem uma S10 ou um Fiat Strada que o seu veículo não é de passeio?

Assim, fica árduo para o síndico aplicar a regra, onde por bom senso, a maioria aplica da seguinte forma: se não ultrapassa as delimitações de sua vaga e é um veículo, então, não tem problemas estacionar. Deste modo se respeita integralmente o direito de propriedade e também a destinação do espaço. Ora, se o entendimento é de não ultrapassar os limites, que mal teria em compartilhar a vaga com mais um veículo, como por exemplo, uma moto?

Obviamente, que é de bom alvitre alterar a Convenção para evitar judicialização e afastar problemas futuros, mas se a regra não é clara, nenhum cidadão é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei que, adaptado para nosso caso, senão em virtude da norma interna. 

Agora, se a vaga é menor que seu veículo, então não há saída, seja veículo de passeio ou não, o estacionamento como apresentado na imagem acima é proibido, pois considerando que a vaga de garagem faz parte da metragem de uso exclusivo, o que está fora dela é de uso comum, assim, a parte do veículo que fica sempre para fora da vaga está utilizando em benefício próprio uma área que é de todos os condôminos.

Na reclamação de que a vaga é pequena demais, infelizmente a resposta é. Deveria ter observado antes de adquirir o imóvel ou o veículo.

ALUGUEL DA VAGA

O aluguel da vaga não é proibido, contudo assevera o Código Civil Art. 1.331 §1º, que elas não poderão ser alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se a Convenção preconizar algo diferente.

Como normalmente as Convenções citam, até de forma reduntante o estabelecido em lei, não me recordo em ver alguma Convenção que tenha infirmado esta determinação do Código Civil.

Desta forma, querendo alugar, oferte a seus vizinhos.

E com relação ao número de vagas, existe uma forma de aumentar a quantidade?

Sim, existe. Há empresas no mercado que conseguem fazer combinações de posições das vagas e orientam na forma de estacionamento do veículo, livrando assim as ditas vagas presas e colunas. Por vezes, uma vaga diagonal aqui outra em fila indiana ali resultam em abertura de espaço para melhorar a manobra ou, se aprovado pela assembleia, na criação de novas vagas para visitantes.

Obs.: não esqueça de regularizar essa mudança.

DICAS PARA UTILIZAÇÃO

• Respeite as delimitações, elas foram pensadas para que todos tenham o mesmo direito de utilização e circulação.

• Se sua vaga é estreita, estacione no posição contrária do veículo ao lado, se ele entrou de frente, entre de ré, assim poderá deixar seu carro mais próximo ao dele e com possibilidade de maior abertura da porta do motorista.

• Em vagas cuja a entrada de frente é mais difícil, acredite, entrar de ré pode ser infinitamente mais fácil, parece difícil no começo, mas passado alguns dias já adquire-se prática.

• Seu condomínio possui vaga presa? Converse com seu vizinho de vaga, um acordo entre ambos é muito melhor do que perder o compromisso. Não tercerize este problema ao condomínio.

Por fim, seja cordial, a pressa, a irritação não o ajudará a estacionar mais rápido nem a sair mais rápido. Programe-se e dirija com responsabilidade.

Grande abraço – Leandro Oliveira

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DISTINÇÃO

Para que serve cada um desses documentos? Quem os faz? Como são aprovados? Quem os aplica?

ABRANGÊNCIA

Até onde alcançam os dispositivos de uma Convenção e Regimento Interno? Quem é inferior a quem?

DICAS PARA ATUALIZAÇÃO

Qual é a forma mais prática para se fazer a atualização? 

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DISTINÇÃO

A Convenção Condominial é um documento obrigatório para incorporações imobiliárias desde a Lei 4.591/64. A primeira convenção é criada pelo incorporador (construtora) e registada no Cartório de Registro de Imóveis. Nela estará contita a instituição do condomínio (unidades, metragem, áreas comuns etc.) e também regras de âmbito geral, na teoria, as que normalmente não se necessita mudar. Como por exemplo: A forma de administração do condomínio, competências da assembleia, rateio de despesas entre outros.

Observa-se frequentemente que as Convenções são muito parecidas e não refletem a realidade do condomínio. Isso se dá, porque no passado, as convenções eram um copia e cola, pois as construtoras usavam praticamente a mesma para todos os seus empreemdimentos.

Isso causa distorções gigantescas, pois em algumas das vezes, existem regras na Convenção que impossibilitam sua aplicação simplesmente pelo fato do objeto a ser regrado não existir, ou existir de forma diferente do descrito no documento. Sendo assim, a atualização da Convenção se torna imprescindível. Falaremos mais adiante sobre o quórum e também os meios mais práticos de conseguir esta atualização. 

A Convenção precisa ser seguida por todos que tem relação com o condomínio e precisa ser aplicada de forma firme pelo síndico, visto ele ser o guardião do que ali está escrito.

O Regimento Interno também é um documento obrigatório, conforme Código Civil Art. 1.334 V. Neste são colocadas as regras comportamentais, de uso e de punições pela transgressões aos dispositivos ali elencados.

O Regimento é feito pelos primeiros moradores do condomínio e precisa ser a fotografia do momento, pois com o passar do tempo, uma realidade que era patente pode não mais ser, visto que as atualizações de comportamentos, novas criações e novos costumes podem interferir no dia a dia dos moradores, assim, devem ser abrangidos pelo Regimento, sobre o pretexto de que se ali não estão, então é permitido.

Assim como a Convenção, o Regimento precisa ser seguido por todos e ser aplicado de forma firme pelo síndico, que, conforme Código Civil Art. 1.348 IV, deve fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia. 

Atenção, é da assembleia e não de um único morador.

COMO SÃO APROVADOS A CONVENÇÃO E REG. INTERNO?

A primeira Convenção é criada pela incorporadora, ou seja, estando dentro das normas, será registrada em Cartório de Registro de Imóveis e todos que vierem a residir no condomínio deverão segui-la. A sua alteração precisa de um quórum de 2/3 dos condôminos, ou seja, em um condomínio de 99 unidades, necessita-se de 66 unidades, mas atenção, se na Convenção menciona-se que o voto é contabilizado por fração ideal, ou seja, o tamanho que a unidade representa no todo, talvez sejam necessários mais ou menos do que 66 unidades.

Já o Regimento Interno, se não houver um quórum específico descrito na convenção ou nele próprio, poderá ser aprovado por maioria simples dos presentes. Assim, se torna mais fácil a adequação do Regimento às necessidades do condomínio sempre que necessário.

ABRANGÊNCIA

A Convenção e o Regimento fazem lei dentro do condomínio, mas atenção, eles não são abasolutos. Qualquer dispositivo incluso que esteja em discordância com as leis municipais, estaduais ou federais e, ainda, em discordância com decretos e normas técnicas são inválidos e qualquer um que sofrer sanção por isso poderá recorrer ao judiciário. 

Por sua vez, o Regimento é inferior à Convenção e com ela não pode conflitar, mas sim, completar.

“Então não é possível proibir a utilização do salão de festas por um inadimplente? Não, pois isso afeta o direito de propriedade”

Código Civil Art. 1.228

Era comum no passado como forma de punição aos inadimplentes da cota condominial, proibir que estes usassem as áreas de lazer (salão de festas, piscina, academia etc.) e alguns realizavam até o corte de água, quando o consumo desta era rateado entre todos. Todavia, esse tipo de punição é totalmente ilegal, levando o condomínio a consequências graves se o aplicar. O direito de propriedade só poderá ser privado em casos específicos e o fornecimento de serviços essenciais à vida não podem ser suspensos.

DICAS PARA ATUALIZAÇÃO DA CONVENÇÃO E DO REG. INTERNO

CONVENÇÃO:

É importante o auxílio de um advogado na área imobiliária, para que não se incluam cláusulas inválidas. Contrate esta acessoria conjuntamente com a redação e o serviço de registro em cartório, pois os trâmites para o registro às vezes podem ser bem trabalhosos e burocráticos.

Antecipe aos moradores a minuta da convenção redigida pelo advogado que observou as mudanças previamente solicitadas pelo condomínio, marcando as que podem ser alteradas e excluídas das que não podem. Não inclua temas que podem ser inseridos no Regimento. 

Convoque a assembleia extraordinária com o tópico específico de Alteração de Convenção, lembre-se, que o quórum é de 2/3 dos votos, entretando, a partir da Lei 14.309/2022 inclusa como art. 1.353 no Código Civil, a assembleia poderá se tornar permanete por até 90 dias para que o número de votos atinja o quórum necessário.

REGIMENTO:

O Regimento só não pode contrariar a Convenção e as Normas Legais, no restante, tudo pode ser elencado nele, como: cores das cortinas, regras de utilização das áreas comuns, regras de segurança entre outros. 

Antecipe aos moradores em formato de formulário para marcarem, concordo, não concordo e campo para observações. Faça um trabalho de divulgação e engajamento para o preenchimento. Leia em assembleia os pontos aprovados e discuta os pontos que não houve consenso.

Destine um tempo específico para cada item, quando o assunto se prolongar demais, coloque em votação. Alguns temas não se chegam a um conseso mesmo e aí vale a quantidade de votos.

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DISTINÇÃO

A Administradora é o Síndico? A Administradora é a Contabilidade? A Administradora é a Garantidora? Hoje você saberá diferenciar o papel de cada um deles.

ATRIBUIÇÕES

O que pode fazer, o que não pode fazer e o que deve fazer uma Administradora de Condomínios.

COMO AVALIAR O SERVIÇO?

Como eu sei se nossa administradora é boa? 

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DISTINÇÃO

É comum confundir-se com as competências da Administradora, pois ela está presente em todas as assembleias, muitas vezes é ela própria que a conduz, que esclarece as dúvidas dos moradores e, por vezes, é ela que realiza a cobrança da taxa condominial. Mas a função da Administradora é limitada e totalmente distinta do Síndico, da garantidora e da Contabilidade.

Vamos lá para os esclarecimentos.

A Administradora é o braço direito do Síndico, enquanto este tem toda a responsabilidade de representação legal do condomínio, a Administradora lhe dá o suporte no cumprimento de todas as obrigações relativas ao edifício.

Então a Administradora não dá ordens ao Síndico? Não! Pelo contrário, a Administradora é um prestador de serviço do condomínio como qualquer outro prestador, com certeza o mais importante, pois sua ineficiência atrapalhará o desempenho do Síndico, criando uma gestão deficiente que afetará o condomínio como um todo. Já pensou a Administradora esquecer de pagar a fatura de água e o condomínio ficar sem? 

E COM RELAÇÃO À GARANTIDORA E A CONTABILIDADE

A garantidora é uma empresa que assegura o repasse da taxa condominial, mesmo havendo condôminos inadimplentes. Ela é responsável por emitir o boleto conforme valores repassados pela Administradora e realizar a cobrança daqueles que não pagaram.

Logo, nem a Administradora e nem o Síndico têm a competência de abater juros de boletos pagos em atraso. A garantidora é aprovada em assembleia e a partir deste momento irá gerir a cobrança da taxa condominial, sempre de acordo com os valores passados, contudo, as multas e juros ficam para ela, pois o condomínio recebe todo mês a taxa condominial mesmo se o condômio não pagar.

Já a contabilidade é responsável pela geração de tributos e contabilização. Nem toda Contabilidade é uma Administradora, mas toda Administradora deve ter os serviços contábeis inclusos. Se no seu condomínio você paga Síndico, Administradora e Contabilidade, atenção, tem algo de errado.

Entrentando, a função fisco-contábil de um condomínio tem que estar em dia, pois são muitos os impostos que o condomínio, por se equiparar a uma empresa, precisa conferir, reter e recolher, sob pena de autuações, multas e inclusões no registros das receitas federal, estadual; do município; do FGTS entre outros tantos.

ATRIBUIÇÕES

As atribuições de uma Administradora são elencadas em seu contrato de prestação de serviço. Nós da Decoro Administração oferecemos uma infinidade de serviços que este pequeno informativo não seria suficiente para elencarmos, por isso, convidamos que visitem nosso site e nossas redes sociais para saber mais sobre a gente. Você também pode entrar em contato conosco pelo telefone ou whatsapp, teremos muito prazer em atendê-lo.

“Eu conheço um condomínio que só tem o síndico e vai muito bem” - um desavisado 

Esta frase poderia ser válida se estivéssemos nos anos 50, porém os tempos mudaram e as obrigações recaídas sobre um condomínio são equiparados ao de uma empresa. Assim, se torna impossível do Síndico dar conta da gestão operacional e administrativa sozinho. Uma Administradora eficiente na retaguarda poderá evitar vários dissabores. E ainda, não necessitando o Síndico preocupar-se com a parte burocrática, terá mais tempo para cuidar do condomínio.

COMO EU SEI SE NOSSA ADMINISTRADORA É BOA? 

Questione-se sobre os seguintes pontos: 

•  Ela me fornece vários canais de atendimento? Telefone, e-mail, whatsapp, aplicativo, site, área do condômino?

•  Ela está presente nas assembleias?

•  Ela demonstra conhecimento sobre os assuntos debatidos?

•  Ela traz novas ideias e busca sempre a redução de custos para o condomínio?

•  Ela entende das leis que regem um condomínio e alerta sobre as ações corretas a serem seguidas?

•  Ela mantém contato com os moradores através de informativos, avisos e disponibilização de documentos?

•  Ela possui transparência de forma que eu não necessite questionar, pois tudo está na minha área de condômino?

Se as respostas para as perguntas anteriores foram SIM, parabéns, você tem uma ótima Administradora, agora, se ela ficar devendo esses pontos que mencionamos, existem empresas capacitadas, assim como a Decoro Administração, que podem lhe entregar um serviço de excelência.

Nós cuidamos do seu dinheiro e do seu patrimônio como se fosse o nosso.

Não sabia que fazíamos tudo isso? Não tem problema, nossa função e manter tudo redondinho para que você não precise se preocupar com nada.

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RECURSOS NATURAIS

Muito se fala na escasses de recursos naturais, dentre eles o que mais causa discussão é o da água. Tal assunto divide opiniões entre especialistas que debatem o tema, contudo, não falaremos aqui da posição ambiental, mas econômica da questão.

ECONOMIA

Neste boletim traremos duas dicas valiosas para a economia no consumo de água. Uma delas é totalmente gratuita. Continue lendo e saiba mais.

SANEPAR é a companhia estatal que fornece água tratada e realiza o tratamento de esgoto no estado do Paraná.

A fórmula de cálculo e o preço cobrado são regulados pela AGEPAR (Agência Reguladora de Serviços Públicos Delegados do Paraná). 

E por regra, e isso não é só no Paraná, mas em todos os estados da Federação, as companhias de tratamento de água e esgoto não fazem leitura individualizada nos condomínios, o que leva muitas vezes a uma cobrança desproporcional entre os moradores.

COMO É FEITO O CÁLCULO

O cálculo da cobrança da água é feito por metros cúbicos (m³) consumidos, enquandrando-os em faixas. Para cada faixa existe um preço por m³, a cada vez que se excede uma faixa, a quantidade excedente é cobrada no novo valor do m³.

Assim, em um condomínio de 100 unidades, o cálculo é feito da seguinte forma:

Afere-se a leitura do medidor principal e verifica-se se a quantidade consumida de água em m³ é inferior a 500m³ (5m³ x 100 unidades). Sendo igual ou inferior, será cobrado o consumo mínimo de 5m³ por unidade, ou seja, 500m³, que para a cidade de Curitiba totalizaria R$_8.371,25 (tarifa vigente em 03/01/2023).

Neste tipo de cobrança encontra-se o primeiro dos problemas, pois se o condomínio possuir unidades desocupadas, ainda assim serão cobrados 5m³ dessas unidade.

O segundo problema consiste em não avaliar o real consumo de cada unidade, ainda que isso as vezes seja vantajoso para o todo, os que consomem pouco ou nada, a exemplo das unidades vazias, terão que pagar pelo consumo dos demais.

Visando amenizar esta distorção, a partir do ano 2016 tornou-se obrigatório que as construtoras entreguem seus novos empreendimentos com medidores individuais de consumo de água. Ficando a cargo do síndico do condomínio realizar a leitura dos medidores e com a ajuda da administradora cobrar o real consumo.

Quer saber mais sobre as tarifas da Sanepar? Clique aqui

DICA #01

Diminuindo o espaço de armazenagem.

Seja cobrado de forma individualizada ou pelo rateio da fatura geral, a economia de água de cada unidade representa economia financeira, e existe um método muito prático de reduzir consideravelmente o consumo adotando um simples procedimento.

Consideremos que uma família de três pessoas, onde cada uma dá quatro descargas por dia ao utilizar o sanitário, em média, uma descarga possui cinco litros de água, então, durante o mês, somente em descargas consumiu-se 1.860 litros de água e considerando o condomínio de 100 unidades, totaliza 186.000 mil litros de água, aproximadamente R$ 3.000,00 apenas em descargas.

É claro que não tem como não dar a descarga ao usar o sanitário, mas uma dica excelente é diminuir a quantidade de água em seu enchimento, bastando para tanto, apenas manter uma garrafa com água do tamanho que servir dentro da caixa. No exemplo acima, coube uma garrafa de dois litros, assim, são dois litros a menos a cada vez que se der a descarga, ou seja, uma economia de 744 litros de água por unidade.

DICA #02

Controle na vasão da água das torneiras na lavagem.

Lavar louça, frutas e verduras economizando água é uma técnica que deve ser passda de pais para filhos, entretando, existe um dispositivo chamado aereador para torneiras, que funciona semelhante ao chuveiro.

Já pensou em tomar banho com a água caindo por um cano? Com certeza, não. Pois é exatamente isso que acontece ao lavar algo sem um aereador, utiliza-se muita água e a maior parte dela vai pro ralo, pois não se atinge uma parte grande da peça a ser lavada.

Com este adaptador, segundo o fabricante, a redução é de 30% no consumo, pois a mesma água que sairia de modo localizado, agora sairá aspergida atingindo uma parte muito maior da peça a ser lavada.

INDICAÇÃO PREMIADA DA DECORO ADMINISTRAÇÃO

Possuímos também um programa de premiação pela indicação da Decoro Administração. Você pode ganhar o nosso primeiro honorário simplesmente por falar da gente. Acesse https://www.decoro.adm.br/indicacao e saiba mais.

Um grande abraço

Leandro Oliveira - Decoro Administração

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DICAS PARA ACERTAR NA TORCIDA

PROBLEMAS

É um momento especial onde até alguns que não gostam muito de futebol, assistem aos jogos. Mas a comemoração não pode extrapolar.

DIREITO LEGAL

O já conhecido Direito de Vizinhança, no Código Civil do artigo 1.277  em diante.

DICAS PARA ACERTAR NA TORCIDA 

É um evento excepcional que só ocorre de quatro em quatro anos, assim, seguindo as dicas que apresentaremos adiante e com um pouquinho de tolerância daqueles que não gostam de futebol, todos sairão ganhando. 

PROBLEMAS DA COPA

O maior problema da Copa é não saber se nossa seleção será a campeã e a impossibilidade, ao menos para a maioria, de não poder assistir aos jogos ao vivo e no estádio.

Porém, todos os jogos serão transmitidos. Esperamos que a seleção canarinho se classifique. 

Confira contra quem o Brasil joga, as datas e horários: Sérvia - 24/11 às 16h | Suíça - 28/11 às 13h | Camarões - 02/12 às 16h.

“Todos juntos vamos pra frente Brasil! Salve a seleção! Todos juntos vamos pra frente Brasil! Salve a seleção! Gol!.” - Raul de Souza e Miguel Gustavo

Comemorar pode e espero que comemoremos muito, afinal de contas, já se vão 20 anos do nosso último título.

Contudo, é necessário tomar alguns cuidados para não estrapolar, por isso, elencamos 8 dicas para torcer, vibrar sem incomodar  demais.

DICAS PARA ACERTAR NA TORCIDA

1. Vuvuzelas, buzinas e cornetas devem ser evitadas. Aconselhamos, só na hora do gol!

2. Oriente as crianças a não espalhar lixo ou fazer bagunça pelo condomínio.

3. Não prolongue as comemorações demais, guarde energia para o próximo jogo.

4. Decorar, grafitar, pintar ou desenhar nas áreas comuns exige autorização da assembleia.

5. Soltar fogos de artifício ou rojões das janelas é perigoso e Proibido por lei.

6. Não consuma bebidas alcoólicas nas áreas comuns.

7. Decorações pesadas nas sacadas e janelas podem se desprender e atingir alguém, por isso, evite!

8. Visitantes não devem circular livremente pelo condomínio.

UMA BOA SORTE PARA TODOS NÓS!

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ORIENTAÇÕES AOS FUMANTES

PROBLEMAS

Quem não fuma se incomoda facilmente com a fumaça de fumígenos. Para a fumaça praticamente não há barreiras, onde a menor das brechas é uma passagem livre para sua circulação. 

DIREITO LEGAL

Lei Federal e Lei Municipal amparam o direito tanto para quem fuma quanto para quem não fuma.

COMO APLICAR

Conscientização, Notificação, Multas e acionamento dos órgãos com poder de polícia competentes. 

PROBLEMAS DO FUMO

Especialistas alertam para os perigos do fumo, contudo, o cigarro é uma droga lícita, ou seja, não criminalizada, em outras palavras, sua utilização em local apropriado não é ilegal.

Todavia, a fumaça produzida pelo fumígeno, mesmo que sua utilização tenha sido em um local correto, pode alcançar ambientes de outras pessoas.

Pensando nisso, no respeito à liberdade de todos, existem leis para pacificação.

“Eu sei que ele está fumando na sacada, mas meu apartamento fica logo acima do dele. Eu não posso mais abrir a janela que meu apartamento fica tomado de fumaça.” - Um morador

Talvez você já tenha passado por situação semelhante, onde seu direito de utilizar a sua propriedade é diminuido pelo direito de seu vizinho, mas isso é ilegal.

A fumaça traz problemas de saúde e se ela está lhe incomodando, existem meios para solucionar. Lembram da, segurança, sossego e saúde de nosso artigo anterior?

O QUE FAZER ANTES DE NOTIFICAR

1. Criar uma plano de conscientização sempre deve ser a primeira opção, pois às vezes o fumante não sabe que está incomodando.

2. Encaminhar folders orientativos nos grupos de moradores e nos murais do condomínio.

3. Promover reuniões entre os moradores das unidades para viabilizar a empatia entre eles.

4. Tentar um diálogo com o fumante.

DIREITO LEGAL

Antes de adentrarmos nos textos legais, vale mencionar os principais fumígenos lícitos: 

• Cigarro; 

• Narguilé; 

• Charutos; 

• Cachimbos e o mais atual;

• Vaiper (cigarro eletrônico).

Lei Federal 9.294/1996, ou seja, abrangência nacional caso seu município não possua lei própria.

Em Curitiba-PR, Lei 13.254/2009.

Lei Federal 9.294/1996 Art. 2º -  É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público;

Lei Municipal 13.254/2009 Art. 1º - É proibido o uso de  [...] qualquer outro produto fumígeno em: XI - áreas comuns de edifícios e condomínios residenciais. 

Fica claro, a partir do texto legal, que não é permitido fumar no salão de festas, no quiosque, nos pergolados, na churrasqueira etc.. Alguns condomínios são mais flexíveis e aceitam a utilização em ambientes abertos, como na piscina, estacionamento e áreas de passeio.

Entretanto, indicamos a afixação de placas com orientações aos fumantes, principalmente em locais onde há circulação de crianças, por exemplo, no playground.

COMO APLICAR A NOTIFICAÇÃO

Fotos ou vídeos do sistema de segurança do condomínio são suficientes para a notificação.

É importante que a notificação seja por escrito, para que na reincidência se possa aplicar a multa conforme Regimento, Convenção e Código Civil.

Mas e se o morador está fumando dentro de casa ou na sua sacada? Aí voltamos no Direito de Vizinhança do nosso primeiro artigo, contudo, já é uma situação mais complexa, pois o incômodo que a fumaça causa nas pessoas é muito subjetivo. A melhor forma de atuação é sempre a conscientização.

E OS PRODUTOS ILEGAIS?

Notem que até aqui falamos dos produtos lícitos de utilização e comercialização, todavia, produtos ilícitos, conforme os elencados na Lei Federal 11.343/2006 são criminalizados, podendo ser denunciados às autoridades policiais.

Em comprovado o ato ilícito, elucida o Art. 33 da referida lei, que é proibido:  Importar, exportar, remeter, preparar, produzir, fabricar, adquirir, vender, expor à venda, oferecer, ter em depósito, transportar, trazer consigo, guardar, prescrever, ministrar, entregar a consumo ou fornecer drogas, ainda que gratuitamente, sem autorização ou em desacordo com determinação legal ou regulamentar:

Pena - reclusão de 5 (cinco) a 15 (quinze) anos e pagamento de multa.

Ressaltamos que o intuito deste boletim é informativo, onde trazemos os textos legais vigentes no território nacional.

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PROBLEMAS

Morar em condomínio traz vários benefícios, mas ter um vizinho separado por apenas uma parede pode ser complicado.

DIREITO LEGAL

O Código Civil previu a dificuldade de vizinhança e trouxe do artigo 1.277 ao 1.313 alguns meios legais de coibir abusos.

COMO APLICAR

Por se tratar de um direito subjetivo é preciso muito cuidado em sua aplicação. É aconselhável a correlação com outras leis e normas para maior força legal.

PROBLEMAS DE VIZINHANÇA

Piscina, manobrista, jardineiro, salão de festas, academia são alguns itens existentes em vários condomínios residenciais e que atraem simpatizantes por este tipo de moradia. A manutenção desses itens de forma rateada se torna muito mais barata do que tê-los em uma residencia individual. Porém, quando falamos em rateio, temos mais pessoas envolvidas com os mesmos direitos de utilização. Chamados de condôminos ou puramente vizinhos, essas pessoas podem atrair a simpatia ou animosidade daqueles com quem convivem.

“Parece que ela fazia para me irritar, toda manhã, antes de sair para o trabalho, colocava o salto e ficava andando pelo apartamento, não tem nenhum respeito” - Um morador

Esse depoimento anônimo é um exemplo de reclamações que ouvimos corriqueiramente no dia a dia da administração condominial. O barulho é de longe a infração que mais incomoda os co-proprietários do condomínio e a melhor forma de resolver este problema é pela conscientização.

O QUE FAZER ANTES DE NOTIFICAR

1. Criar uma plano de conscientização.

2. Encaminhar folders orientativos nos grupos de moradores e nos murais do condomínio.

3. Promover reuniões entre os moradores das unidades para viabilizar a empatia entre eles.

4. Certificar-se que o problema realmente existe.

DIREITO LEGAL

Disposto no Código Civil, Capítulo V, o Direito de Vizinhança abrange 37 artigos (do 1.277 ao 1.313) onde não se é tratado apenas sobre o barulho, mas diversos comportamentos que estrapolam a liberdade individual, invadindo assim a liberdade alheia.

Pela extensão do texto, não poderemos esgotá-los e sim nos deteremos no mais comum do dia a dia de quem mora em condomínio. 

O primeiro artigo resume toda o direito existente nos demais.

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Observem as palavras SEGURANÇA, SOSSEGO e SAÚDE e também NATUREZA DA UTILIZAÇÃO. Pois, avaliada a característica do empreendimento, por exemplo, Residencial, não se é concebível haver barulhos além dos limites estabelecidos em lei, pois isso afetaria o sossego e a saúde das pessoas.  Em Curitiba existe a Lei Ordinária nº 10.625 de 2002 que dita os limites aceitáveis para ruídos.

COMO APLICAR A NOTIFICAÇÃO

É imprescindível que o morador que se sente prejudicado pelo barulho produza provas sobre o ocorrido, iniciando a partir do interior de sua unidade com a ajuda de um Decibelímetro. Siga estas etapas: 1) Baixe um app Decibelímetro em seu celular; 2) Inicie a aferição de dentro de sua unidade. Se estiver acima do legal, inicie a filmagem do Decibelímetro com outro celular e 3) Continue filmando e se dirija o mais próximo possível da fonte do ruído, para ser possível a identificação da unidade infratora. 

Com essas informações a notificação pode ser redigida informando as leis pertinentes e que as provas da infração podem ser solicitadas ao síndico, se necessário, caso o infrator indetifique-se como inocente.

OS LIMITES DEFINIDOS PELA LEI 10.265/2002

Os limites são definidos conforme a região levando em consideração se a localidade permite ou não a existência de industrias, por exemplo. Sendo assim, uma zona residencial na zona industrial tem os limites aceitáveis para barulho maiores dos que os aplicáveis nas zonas exclusivamente residenciais.

Para um exemplo, em zonas exclusivamente residenciais os limites são:

DIURNO: 55 dB (das 07h01 às 19h00);

VESPERTINO: 50 dB (das 19h01 às 22h00);

NOTURNO: 45 dB (das 22h01 às 07h00)

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